西安最新房价地图：西安，已全面进入大环线时代！
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我们脚下的这座城
前言 | Preface
西安最新的房价是多少？对于任何一个西安人来说，都是大家关心和热议的话题。是不是有一种感觉，一不小心就住到了大环线？
近十多年来的高速城市化，西安的扩张全面提速。尤其是进入2017年，作为“大西安元年”，在产业、地铁、高速干道等推动下，西安已全面进入到了“大环线时代”。对于房价问题，更多人则关注区域价格的指标。那么，西安房价有什么新变化？
西安最新的房价地图
你住在哪？
▲从亮灯指数，可以看出西安的城市版图
相比北京和深圳，房价多以行政区进行区分：比如北京东城区、海淀区；比如深圳的福田区、罗湖区。相对之下，西安有着完全不同的特点：
四方城划定西安格局，所以西安以“城东、西、南和北”方位划分，而非行政区划分方式；同时，加上近十多年来，西安以“开发区造城”、或者说是“新区造城”的模式推动城市发展。因此，西安的开发区板块由此而来，比如高新、曲江和浐灞等。这些，都是目前西安城市规划特征所带来的区位认知。
2017年2月，西安商品住宅成交面积同比增长78.3%，这个销售淡季创造近几年单月的最高值。销售面积前三甲：浐灞、曲江和城西（沣东），分别是22.40万㎡、20.98万㎡和13.71万㎡；价格方面：曲江居首位为8999元/㎡，其次是高新8290元/㎡。
2017年2月份西安房价一手数据
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制图/城记智库 数据来源/克尔瑞
从这份图表上，我们可以看到以下几个特点：
1、大西安时代已到来：城市核心区已经饱和，人口、产业等彻底向环线转移。从上图可以看出，经过这十多年的发展，西安已完全“突围”。
2、城市价值开始兑现：价格最高的区域，往往是开发区：高新区住宅均价最高，曲江其次；这个数据，和2016年全年基本保持着一致。
3、新区销售成为核心：大城东（尤其是浐灞片区）、曲江（尤其是三环外的二期）和大城西（包括沣东）销售量一直很高，充分反映了人群的流动。
西安，已全面进入大环线时代
这是发展趋势所致
制图/城记智库 数据/克尔瑞（点击放大）
不同于北京，在西安规划的特点下，“环线”更多是一种交通概念，它意味着区域扩张的发展方向和未来交通的便利性。目前，西安环线也经历了几次大的变化：
首先，是绕城墙一圈的“环城路”，全长15.1公里。
其次，是“二环”——全长34.04公里，西安最重要的城市干道之一，被称为“金二环”。西安扩张初期，二环是新西安商务、商业和和发展“命脉”。网络上流传的“2.5环”，是对它的交通疏导。当然，西安“修个二环没立交”的规划，是制约二环发展的最大障碍。
目前，二环内已是“老城区”。交通的拥堵，已是所有电台广播路况的第一播报。从数据上看，二环内的房价，已比三环内房价低五百元。
第三，就是三环和绕城带来的“大环线”时代，这是西安城市发展、板块多远的必然产物。三环，全长约74.8公里。从数据上分析，“二环-三环”之间，楼市销量达52.8万㎡，三环外销量达到32.2万㎡。也就是说，以三环为圆心的销售量，已占销售总量的92%。
对此，我们判断造成此现象的核心因素是：城市板块彻底多元化，开发区和新城区扩张，汽车时代的全面到来、机场和出行的常态化、轨道交通打通了空间。
▲对比北京，西安三环相当于北京四环
“大环线时代”的板块楼市情况
这是发展大趋势
▲立体式交通，是带动西安发展的重要因素
由于“大环线”是各板块交汇点，因此它的坐标性非常明晰。我们按“东南西北”的顺序，选择四个方位做分析：
首先，东南方向，曲江和浐灞区域。这里，有着丰富的文化和公园资源。如西安新植物园和雁鸣湖等。地铁五号线，就从这里穿过。目前，均价达到8500元/㎡。
第二，西南方向，高新和沣东区域。这里软件、研发和先进制造业的聚集区，华为、比亚迪度均在此区域。这里，距昆明池仅三公里，地铁六号线从这里经过。目前，均价8092元/㎡。
第三，西北方向，隶属“大三桥”区域。过去，该区域多以商贸、物流、工业和汽车产业等为主，价格一直处于洼地，均价在5587元/㎡。目前，沣东新城区域，纳入了西安市的行政管辖。
第四，东北方向，浐灞和全运会区域。这个区域，有着“大公园、大学城、大运动”的特色：有着灞河最宽的河面、多所大学的城北大学城、第十四届全运会以及提前开工的“港务区-北客站”的地铁十四号线，均价在6500元/㎡。
2017年2月份西安大环线的价格
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制图/城记智库 数据/克尔瑞（点击放大）
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碧桂园·凤凰城 解读“大环线”时代
这里，重点推荐一下“大环线”东北部，全运会在此举行。为配合全运会，上马了大型城市建设工程。（参见：《年内动工！地铁14号线，这是西安的“上海世博专线”》）
碧桂园·凤凰城，这是全国第十一座凤凰城。择址城北&浐灞生态区，总占地达1200亩，建设180万方全配套生态教育大城，陕西师范大学附属学校已全面招生。随着十四号地铁的开建，已成为标准的地铁物业。
地址：西安 · 北辰立交往北500米路西
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文=雨林
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